Pour bénéficier de cette exonération, le logement doit en principe constituer la résidence principale du cédant jusqu’au jour de sa cession effective.

Lorsque celui-ci a déménagé préalablement à la signature de l’acte de vente notarié, l’exonération reste toutefois acquise lorsque (i) le vendeur a occupé son logement jusqu’à sa date de mise en vente, (ii) ce dernier n’est pas loué ou occupé gratuitement et (iii) la vente est intervenue dans un délai normal.

Ces conditions sont appréciées strictement par l’administration fiscale et ont donné lieu à une jurisprudence fournie.

Occupation du logement jusqu’à sa mise en vente

Dans un arrêt du 15 décembre 2020, la cour administrative d’appel de Marseille a considéré que l’acquisition par les contribuables d’un nouveau bien immobilier dans lequel ils avaient déclaré transférer leur résidence principale à l’administration, les empêchait de se prévaloir de l’exonération de résidence principale au titre de leur ancien logement pour lequel l’unique mandat de vente n’avait été conclu que six mois plus tard.

Si les cédants affirmaient avoir continué à occuper leur ancienne résidence principale jusqu’à sa vente, compte tenu de la réalisation de travaux importants dans leur nouveau logement, la Cour a considéré que la nature des travaux effectués, en l’absence de tout autre élément, ne leur permettait pas d’établir l’impossibilité d’occuper leur nouvelle résidence pendant la réalisation des travaux.

Cet arrêt vient rappeler qu’en cas de déménagement préalable à la vente, l’exigence d’occupation de la résidence principale s’applique jusqu’à la mise en vente effective de cette dernière. Il revient donc aux vendeurs d’être vigilants quant à la date de leur déménagement et la réalisation des démarches matérialisant leur transfert de résidence.

Absence de location ou d’occupation gratuite

Pour que le propriétaire d’un bien puisse bénéficier de l’exonération de résidence principale, son logement doit en principe être resté inoccupé depuis son départ des lieux (absence de location ou de mise à disposition gratuite préalablement à la vente). 

Par exception, le logement peut être occupé par le futur acquéreur avec qui un compromis de vente a été signé.

Lorsque ce dernier se rétracte avant la signature de l’acte de vente définitif, le vendeur ne perd pas le bénéfice de l’exonération de plus-value pour autant que la vente intervienne dans un délai normal.

Faisant preuve d’une relative souplesse, la cour administrative d’appel de Marseille a accepté, dans un arrêt du 16 février 2021, d’apprécier le caractère normal du délai de vacance à compter de la date à laquelle l’acquéreur s’étant désisté avait quitté les lieux.

Délai normal de vente

L’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui dépend des circonstances de l’opération (conditions locales du marché immobilier, prix demandé, caractéristiques particulières du bien, démarches accomplies par le vendeur pour la mise en vente, etc.).

Si l’administration fiscale considère que dans un contexte économique normal, un délai d’inoccupation d’une année constitue en principe le délai maximum, il est toujours possible de justifier d’un délai plus long.

Ces justifications sont toutefois appréciées strictement par la jurisprudence, pour qui l’allongement du délai doit généralement résulter de circonstances indépendantes de la volonté du vendeur.

Dans l’arrêt du 16 février 2021 précité, la cour administrative d’appel de Marseille a ainsi refusé de retrancher la période des travaux entrepris par les contribuables du délai normal pendant lequel leur villa était restée inoccupée, car aucun élément ne justifiait de l’intérêt des travaux pour permettre la vente rapide de leur bien.

À l’inverse, la cour administrative d’appel de Bordeaux a accepté, dans un arrêt du 6 mai 2021, que le contribuable bénéficie de l’exonération de résidence principale malgré un délai d’inoccupation de cette dernière de seize mois. Si peu de précisions sont apportées quant au contexte de la vente, la solution positive retenue par cet arrêt est suffisamment rare pour être mentionnée.

Pendant la crise de 2008, l’administration considérait qu’un délai de vente de deux ans était un délai normal (Instruction 8-M-1-09 §5). Pour l’heure, le contexte économique actuel ne semble pas justifier le renouvellement d’une telle tolérance. Les dernières données en la matière semblent en effet pointer vers un raccourcissement des délais de vente.

Dans ce cadre, il ne peut qu’être recommandé aux vendeurs souhaitant quitter leur résidence principale avant sa cession effective, de se ménager un dossier de preuves solides, justifiant d’une occupation du bien cédé jusqu’à sa mise en vente et listant les démarches effectuées pour trouver un acquéreur dans un délai raisonnable (mise en vente rapide du bien, prix demandé raisonnable par rapport au prix du marché, diffusion d’annonces ou recours à des professionnels de l’immobilier, etc.).

source: https://www.lerevenu.com/immobilier/vente-de-sa-residence-principale-attention-ne-pas-demenager-trop-tot